由第三方的原因造成买受人违约是否承担违约责任
发布时间：
2014-11-21
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一、案例
受某法院委托拍卖某医药公司综合楼，根据资产实际情况，我们将医药公司综合楼分拆为四个标的进行拍卖(标的拍卖前由承租人承租经营，租赁合同尚未到期)。拍卖会如期举行，法院执行局的同志亲临会场监拍，会场上竞买人争相竞价，78号竞买人以95万元竞得标的一；98号竞买人以91万元竞得标的二，买受人当场与拍卖人签署了《成交确认书》，按《拍卖规则》规定于成交当日支付了50％的成交价款，余款在拍卖会后十五日内付清。标的三、标的四也分别以95万元和97万元成交，标的委托总价：258万元，总成交价：378万元。整个拍卖过程，法院、申请人、被执行人都非常满意，拍卖就此应该划上了圆满的句号。
但意想不到的事情发生了，在拍卖会后的第十三天凌晨三点左右，标的一突然起火并蔓延至标的二，接到报警后消防队立即出警，火势得到了及时控制，一小时后火被扑灭，买受人得到火灾信息，早晨7点30分电话通知了拍卖人。由于标的成交价50％的余款还没付清，标的的使用权和管理权尚未移交买受人。拍卖人和法院执行局的同志匆匆赶往出事现场，及时联系了标的一、二的两买受人一同现场查看了标的及火灾情况，同时与消防部门取得了联系，经协商先由消防部门作出损失鉴定，并做了会议纪要。十天后消防部门出具了火灾房屋受损的情况说明，“火灾只对商铺的装修部分造成损失而未对房屋的主体结构造成损坏”。县公安消防大队依据《中华人民共和国公共安全行业标准》GAl85—1998《火灾直接财产损失统计方法》，核定标的一经营铺面装修部分损失4578元；标的二经营铺面装修部分损失2900元。
由于是承租人引起的原因，让承租人自己修复。但新的问题出现了，两买受人提出退还已交款项并不接受标的，理由是拍卖前房屋没有起火，现标的被火烧过，标的变了，要求毁约。由第三方的原因造成买受人违约的买受人是否承担违约责任?
二、法律依据
《拍卖法》第三十九条，买受人应当按照约定支付拍卖标的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意将标的再行拍卖。按三十九条规定，买受人未按约定支付价款应承担违约责任，就此事买受人不认为自己违约，履约条件是要求委托人交付火烧前的标的，但实际情况是发生了火灾，委托方无法做到交付火烧前的标的。火灾是由第三方造成的，买受人并非主动违约，能否追究其法律责任，他们的行为是否违约?法院的同志和拍卖人也无法说服买受人。
《合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。但是买受人与第三人(承租方)没有任何法律关系，因此买受人无法追究第三人的责任，第三人也无法承担不按期支付成交价款的违约责任。
通过这一案例，《拍卖法》只规定了委托人和买受人之间的违约责任，没有对第三人造成的责任明确说明。《合同法》虽有第三人的责任，但本案例中的第三人与买受人之间无法律关系，买受人的权利不能得到保障。因此在实际操作过程中，作为拍卖人也很难处理类似的违约行为。笔者认为买受人要求是合理的，买受人不应承担违约责任。
三、问题的解决
由于本案例的实际情况，消防部门作出的鉴定，主要损失是装修部分，对房屋和主体结构没有影响。经委托人、拍卖人的努力工作，受损较小的标的二以让价贰万元成交，申请人和被执行人也没有异议。但受损较重的标的一买受人无法接受让价，拍卖人退还了标的一买受人所交的款项并不追究其违约责任。按委托人的要求标的一再行拍卖，由于标的所在区域位置较佳，标的一仍以95万元由新买受人成交。申请人、被执行人、委托人、拍卖人前后经历了三个多月的努力、付出，最终取得了满意的效果，大家露出欣慰的笑容。
大理中意拍卖有限公司 赵汉民
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